Valeur vénale
Définition de la valeur vénale :
La direction générale des impôts dans le Guide de l’évaluation des biens donne la définition suivante :
« La valeur vénale d’un bien correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. Evaluer un bien, quel qu’il soit, consiste donc à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s’il était sur le marché dans des conditions normales d’offres et demandes »
Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier consiste donc à dégager la probabilité de sa valeur marchande dans le cadre d’un marché de libre concurrence, en supposant que :
- Le vendeur consente à la vente,
- Un délai raisonnable de négociation soit retenu, compte tenu de la valeur du bien et de l’état du marché,
- Une publicité suffisante soit effectuée,
- Aucune convention particulière n’intervienne dans la transaction (facilités de paiement inhabituelles de par leur importance, soit en durée, soit en taux d’intérêt, jouissance différée…),
- Aucune notion de subjectivité émanant d’un acquéreur particulier ne soit prise en considération.
Quand devez-vous faire établir une valeur vénale pour un bien immobilier ?
- Lors de la mise en vente d’un bien immobilier
- Lors d’un divorce pour le partage des biens *
- Pour définir des droits de succession ou de donation *
- Pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) *
* Un avis de valeur vénale n’est certes obligatoire mais il nous paraît indispensable dans ces 3 cas
Quel intérêt ou avantage par rapport à l’estimation d’une agence immobilière ?
- L’estimation d’une agence est certes gratuite mais elle n’est fournie qu’à titre indicatif
- Un agent immobilier n’aura pas toujours les compétences et une expérience suffisante sur le plan technique. Ainsi, votre bien pourra être surestimé ou l’inverse et parfois de façon importante
- L’expert immobilier estimera votre bien à sa juste valeur. Contrairement à une agence, son but ne sera pas de vous satisfaire mais de fournir la valeur réelle de votre bien en fonction de nombreux paramètres (surfaces, niveau des prestations, état général, situation géographique…)
- Un avis de valeur vénale est un document de plusieurs pages avec rapport photographique et au moins deux méthodes de calcul
- Dans le cadre d’un contrôle fiscal, ce rapport pourra être transmis aux services fiscaux et vous évitera ainsi un redressement.